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Qual a tributação na venda de um imóvel por uma holding?

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Se você ainda não possui uma Holding Patrimonial, sugerimos a leitura do post: Quais as vantagens de abrir uma Holding Patrimonial?

Neste post iremos tratar exclusivamente sobre o aspecto tributário na venda de bens do ativo não-circulante (imobilizado, investimento e intangível) por uma Holding Patrimonial.

Normalmente, as Holdings Patrimoniais optam pelo regime do Lucro Presumido, cuja tributação pode ser resumida da seguinte forma:

  • Receitas vinculadas ao objeto social da empresa – É aplicado um percentual de presunção de lucro sobre as receitas e, sobre esse resultado, incidem os tributos;
  • Outras receitas e ganhos não vinculados ao objeto social – A tributação incide diretamente sobre tais receitas e ganhos, sem ser aplicado o percentual de presunção de lucro.

Portanto, quando estamos falando da venda de imóveis por uma Holding Patrimonial, é possível que a tributação ocorra de acordo com uma das modalidades acima, a depender de cada situação.

Por exemplo, se a Holding Patrimonial possui em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios, a venda do estoque de imóveis será considerada como receita vinculada ao objeto social da empresa e sofrerá uma tributação efetiva de 6,73% sobre o preço de venda.

Por outro lado, se não houver previsão dessa atividade no objeto social da Holding Patrimonial, a tributação será na forma de ganho de capital na venda de bens do ativo não-circulante que é de 34% sobre o ganho de capital.

Na maioria dos casos, é mais vantajoso (do ponto de vista tributário) tratar a venda de imóveis como venda de estoque, ou seja, como receita vinculada ao objeto social da empresa.

Por este motivo, é muito comum nos depararmos no mercado com “planejamentos tributários” que consistem na reclassificação de bens do Ativo Imobilizado para a conta de Estoques com o intuito de posterior venda a terceiros. Ocorre que grande parte desses “planejamentos tributários” é realizada sem levar em consideração os riscos tributários envolvidos, fazendo com que o administrador da Holding Patrimonial tome decisões desinformado.

Há um bom tempo esse tipo de operação está na mira da Receita Federal. A título de exemplo, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) se manifestou sobre essa questão, por meio do Acórdão 1101-000.929/2013, o qual dispõe:

Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica – IRPJ Ano-calendário: 2008

LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE IMÓVEIS. ATIVO PERMANENTE

O resultado da venda de imóveis contabilizados no Ativo Permanente é tributado como ganho de capital, ainda que antes da alienação eles sejam destinados à revenda e no contrato social da alienante haja previsão, dentre outras, de atividade imobiliária.

A legislação somente permite a incidência sobre a margem presumida de lucro calculada a partir da receita de venda do imóvel quando este é adquirido para revenda.”

Mais recentemente, a Receita Federal aprovou a Instrução Normativa RFB nº 1700/2017, que consolidou as regras de apuração do IRPJ e CSLL das pessoas jurídicas, a qual dispõe em seu art. 215, §14, que o ganho de capital nas alienações de ativos não-circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser tributado como ganho de capital, não permitindo a aplicação do percentual de presunção.

Ou seja, ficou pacificado o seguinte entendimento na esfera administrativa:

  Venda de Estoque Venda de Ativo Não-Circulante
Tributação 6,73% sobre o valor da venda 34% sobre o ganho de capital
Classificação Contábil O imóvel deve ser classificado como Estoque desde a sua data de aquisição O imóvel já esteve classificado em algum momento como Ativo Não-Circulante
Objeto Social Requer que a empresa tenha objeto social de compra e venda de imóveis próprios Não requer o objeto social de compra e venda de imóveis próprios
Intenção de Venda Aplicável somente para imóveis adquirido com intenção de posterior revenda (que nunca tenham sido alugados a terceiros) Aplicável nos demais casos, principalmente quando o imóvel é utilizado pelos proprietários, cedido em comodato ou alugado a terceiros

 

Dessa forma, entendemos que o “planejamento tributário” envolvendo a reclassificação de bens do Ativo Imobilizado para a conta de Estoques, com o intuito de reduzir a carga tributária na venda de tais bens, está associado ao risco de autuação por parte do fisco. Inclusive, o fisco é obrigado a seguir a Instrução Normativa RFB nº 1700/2017, que implicaria em autuar os contribuintes que adotassem a referida prática.

Não obstante, muitos advogados tributaristas defendem que esse entendimento por parte do fisco é abusivo e veem a oportunidade do ajuizamento de medida judicial a fim de assegurar o direito de aplicação do percentual de presunção de lucro sobre as receitas de venda de imóveis pelas Holdings Patrimoniais.

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