A reforma tributária que entra em vigor de forma gradual a partir de 2027 representa uma das maiores mudanças para quem aluga imóveis por temporada, especialmente por meio de plataformas como Airbnb e Booking. O novo modelo tributário altera a forma de calcular impostos e, para muitos anfitriões, pode significar aumento da carga tributária e a necessidade de repensar a estrutura do negócio.
O que muda na tributação do Airbnb a partir de 2027
Atualmente, a renda obtida com aluguel de temporada é tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5%.
Com a reforma tributária, passam a existir dois novos tributos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal.
A locação de imóveis por períodos de até 90 dias deixa de ser tratada como simples aluguel residencial e passa a ser equiparada à atividade de hospedagem, seguindo regras semelhantes às aplicadas ao setor hoteleiro.
A cobrança desses tributos será gradual, começando com alíquotas menores na fase de transição e aumentando ao longo dos anos. Para a locação por temporada, está prevista uma redução de 40 por cento sobre a alíquota padrão, o que ameniza, mas não elimina, o impacto financeiro.
É importante destacar que CBS e IBS não substituem o Imposto de Renda. Eles são tributos adicionais.
Quem será impactado pela reforma tributária
A legislação estabelece critérios claros para definir quem estará sujeito à nova tributação.
Pessoa física com até três imóveis destinados à locação por temporada e renda anual inferior a 240 mil reais permanece tributada apenas pelo Imposto de Renda, sem incidência de CBS e IBS.
Pessoa física com mais de três imóveis e renda anual superior a 240 mil reais passa a recolher CBS e IBS, além do Imposto de Renda, mesmo sem possuir CNPJ.
Esse segundo grupo tende a sofrer um impacto maior, principalmente quando a atividade de locação é tratada como renda complementar e sem planejamento tributário.
Quanto imposto pode ser pago após a reforma
Durante o período inicial da transição, a soma de CBS e IBS deve começar próxima de 10 por cento. Com a implementação completa do novo sistema, a alíquota total pode chegar a aproximadamente 27,5 por cento.
Com a redução de 40 por cento prevista para locação de curta duração, a carga efetiva estimada fica em torno de 16,5 por cento apenas de CBS e IBS.
Quando esse percentual é somado ao Imposto de Renda da Pessoa Física, que pode chegar a 27,5 por cento, a carga tributária total pode se aproximar ou até ultrapassar 40 por cento, dependendo do perfil do contribuinte.
Para comparação, hotéis formalizados atualmente possuem uma carga tributária média inferior, mesmo considerando o impacto da reforma.
Abrir uma empresa pode ser mais vantajoso
Para anfitriões que possuem vários imóveis ou faturamento elevado, continuar operando como pessoa física pode deixar de ser a opção mais econômica.
Abrir uma empresa passa a ser uma alternativa estratégica especialmente para quem possui múltiplos imóveis, fatura próximo ou acima de 240 mil reais por ano, deseja separar finanças pessoais da atividade de locação e busca maior organização contábil e fiscal.
Com um CNPJ e um regime tributário adequado, como o Lucro Presumido, é possível estruturar melhor a tributação e, em alguns casos, aproveitar créditos sobre despesas relacionadas à atividade.
Como se preparar para a reforma tributária
A implementação gradual da reforma cria uma janela importante para planejamento. Algumas ações práticas podem fazer diferença.
Mapear o número de imóveis e o faturamento anual de cada um.
Separar contas pessoais das receitas de locação.
Organizar despesas e exigir documentos fiscais.
Simular cenários tributários comparando pessoa física e pessoa jurídica.
Essas medidas ajudam a evitar surpresas e permitem decisões mais conscientes.
Conclusão
A reforma tributária muda profundamente a forma como a locação por temporada será tributada no Brasil. Para quem trabalha com Airbnb, isso representa a necessidade de rever estratégias, estruturar melhor o negócio e investir em planejamento fiscal.
Quem se antecipa às mudanças tem mais chances de manter a rentabilidade e evitar impactos negativos no fluxo de caixa.
Como a Ello pode ajudar
A reforma tributária já começou a impactar quem trabalha com locação por temporada, e decisões erradas agora podem custar caro no futuro. A Ello ajuda você a analisar seu cenário atual, simular a carga tributária após a reforma e definir a melhor estrutura para proteger sua rentabilidade.
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